تحدث هدية رأس المال عندما يتم بيع منزل لأحد أفراد الأسرة أو شخص تربطه به علاقة وثيقة. تخلق النتيجة سعرًا غالبًا ما يكون أقل بكثير من القيمة السوقية الحالية للعقار. مهما كان الفرق بين القيمة السوقية وسعر البيع الفعلي للمنزل ، فإن هذا المبلغ يعمل.
لكي تحدث هدية رأس المال ، يجب على جميع الأطراف المشاركة في البيع التوقيع على خطاب ينص على أن هذه هي النتيجة المرجوة. يجب أن يتم فحص منازل البائعين أو ممتلكاتهم باحتراف بواسطة متخصص محلي معتمد حتى يكون هذا عرضًا صالحًا. يجب تسجيل القيمة المقدرة للمنزل مع سعر البيع في الوثائق الرسمية. ثم يلزم أيضًا تقديم خطاب تسوية ثانٍ عند الإغلاق.
هناك العديد من الفوائد التي يجب مراعاتها عند تقديم هذه الفرصة لشخص ما ، ولكن هناك عواقب مالية يمكن أن تحدث والتي يمكن أن تؤثر على رفاهية المشتري عندما يحين وقت تقديم إقرارك الضريبي في نهاية العام. قد يكون لدى البائعين أيضًا مشكلات تتعلق بمكاسب رأس المال للنظر فيها.
هذه هي إيجابيات وسلبيات هدية رأس المال لمراجعتها قبل إتمام الصفقة.
قائمة مزايا هدية الأسهم
1. يمكن لبعض الأشخاص غير المرتبطين الاستفادة من هدية رأس المال.
هناك أوقات لا يحتاج فيها المُقرض الذي يقدم هدية رأس المال إلى الارتباط بالمقترض بأي شكل من الأشكال. ينطبق هذا الاستثناء طالما أن هناك برنامج إسكان معقول قيد التشغيل على النحو المبين من قبل قروض إدارة الإسكان الفدرالية في الولايات المتحدة. سيكون من مسؤولية HOC (مركز ملكية المنازل) إلغاء قيود الهدايا أو ائتمان رأس المال في هذه الحالة. يوجد حاليًا 4 مكاتب HOC في الولايات المتحدة: أتلانتا ودنفر وفيلادلفيا وسانتا آنا.
2. هناك عدد قليل نسبيًا من العواقب الضريبية المطبقة.
بالنسبة للسنة الضريبية 2018 ، كان الاستثناء السنوي لضريبة الهدايا 15000 دولار. كان ذلك أكثر من 1000 دولار عن العام السابق. هذا المبلغ هو ما يمكنك تقديمه لشخص خلال تلك السنة الضريبية دون دفع ضرائب عليه. لن تضطر أبدًا إلى دفع ضريبة على الهدايا التي تساوي أو تقل عن مبلغ الاستبعاد السنوي.
هناك أيضًا إعفاء متاح مدى الحياة زاد إلى 11.2 مليون دولار في 2018. إذا تجاوزت هديتك الرأسمالية الحد السنوي ، فيجب عليك الإبلاغ عن المبلغ إلى مصلحة الضرائب. هذا لا يعني أنك ستدفعها على الفور ، حيث تنص القواعد الحالية على أن الخصم يأتي من إعفائك مدى الحياة. يساعد هذا الهيكل في تجنب العديد من التعقيدات الضريبية القديمة التي كانت متضمنة في هذه المعاملة.
ستحتاج إلى الإبلاغ عن التبرع في النموذج 709 عند تقديم ضرائبك. معظم برامج الضرائب لا تعد هذا النموذج لك.
3. يمكن استخدام الهبة الرأسمالية كدفعة مقدمة على الممتلكات.
واحدة من أكبر العقبات التي تواجه مشتري المنازل لأول مرة هي توافر دفعة أولى. إذا لم يكن لديك نقود كافية في متناول اليد للوفاء بشروط وأحكام الرهن العقاري التقليدي للممتلكات المعنية ، فقد تقدم لك عائلتك هدية رأس المال لتقليل هذه المشكلة. قد لا يحتاج بعض المشترين حتى إلى دفعة أولى. يكون هذا الخيار أسهل إذا كان بإمكانك إتمام الصفقة دون مساعدة وسيط عقاري.
4. يسمح لك بشراء عقار تثق به.
عندما تشتري منزلًا من أحد الأقارب (عادةً والديك) ، فلن تحتاج بعد الآن إلى تنسيق معاملتك مع الأشخاص الذين قد يكون لديهم ساعات عمل غير مرنة. يكون الأمر أسهل قليلاً عندما تبدأ في التفكير في الوقت المستغرق في صفقة عقارية. على الرغم من أنك ستكون مسؤولاً عن مشاكل المنزل المستقبلية وإمكانية لم شمل عائلي محرج ، إلا أنها طريقة أسهل للوصول إلى عقار كمشتري لأول مرة دون المرور بالعديد من العقبات.
5. هدية رأس المال يمكن أن تلغي الحاجة إلى تأمين الرهن العقاري الخاص.
إذا لم تتمكن من الحصول على دفعة أولى بنسبة 20 ٪ على المنزل ، فإن مقرض الرهن العقاري سيطلب عمومًا أن يكون تأمين الرهن العقاري الخاص جزءًا من حزمة التمويل. يمنح PMI المُقرض طبقة إضافية من الحماية في حالة حدوث شيء ما وتعذر عليك سداد مدفوعات على الممتلكات الخاصة بك لسبب ما. يمكن أن تضيف هذه التكلفة 10-20٪ إلى التكلفة الشهرية الخاصة بك كل شهر. يمكن أن يؤدي الحصول على هدية من رأس المال إلى تقليل هذه الحاجة أو إلغائها لأنه يمكن تضمين المبلغ في الدفعة الأولى على قرضك العقاري الجديد.
6. يمكن أن تساعدك على تحقيق معدل فائدة أفضل على الرهن العقاري الخاص بك.
ستؤدي هدية الأسهم عمومًا إلى قرض عقاري يتطلب تمويلًا أقل للديون من المُقرض. نظرًا لوجود مبلغ أصغر متضمن ، يتم أيضًا تقليل مستويات المخاطر للمورد. هذا يعني أنه يمكنك الحصول على سعر فائدة تنافسي للغاية على عرض الرهن العقاري الخاص بك ، حتى لو كان رصيدك أقل من ممتاز. يمكنك أيضًا تجنب مخاطر الرهن العقاري القابل للتعديل للوصول إلى المنزل ، بالإضافة إلى أنك تعرف بالفعل (أو يجب أن تعرف) مزايا العقار ، لأنه مملوك لأحد أفراد الأسرة.
7. عادة لا داعي للقلق من متلقي الهدية الرأسمالية بشأن ضرائب الهدايا.
عندما تتلقى هدية رأسمالية ، لا توجد ضرائب على الهدايا بشكل عام تقلق بشأنها عند تقديم مرتجعاتك في نهاية العام. اعتمادًا على المبلغ المعني ، قد تجد بعض الأسر نفسها تتعامل مع مشكلة مكاسب رأس المال التي يمكن أن تؤثر على عوائدها. تعتبر جميع الهدايا خاضعة للضريبة ، لكن القوانين تقدم العديد من الاستثناءات التي يمكن أن تساعدك بشكل كبير. قبل إنهاء هذه المعاملة ، ستحتاج إلى متخصص ضرائب لمراجعة الوثائق.
8. يمكن استخدامها للقيمة الكاملة للمنزل.
تتضمن معظم منح الأسهم مبلغًا معقولاً بين القيمة المقدرة للمنزل والسعر النهائي. قد تبلغ قيمة الممتلكات الخاصة بك 400000 دولار ، لكنك تريد بيعها لحفيدك مقابل 350 ألف دولار. سيخلق ذلك 50000 دولار كهدية للأسهم. من الجدير بالذكر أن هدية الأسهم الخاصة بك يمكن أن تكون مقابل أي مبلغ يتضمن قيمة العقار ، على افتراض عدم وجود رهن عقاري نشط. يمكنك تقديم مبلغ 400000 دولار أمريكي بالكامل كهدية لرأس المال إذا لم تكن قد تجاوزت استثناءات الهدايا مدى الحياة المنشورة حاليًا بواسطة مصلحة الضرائب الأمريكية.
قائمة عيوب هدية الأسهم
1. لا يمكن تطبيق الهبة الرأسمالية الواحدة على الجميع.
عند التفكير في هدية ملكية لممتلكاتك ، يجب أن يكون للمقترض علاقة عائلية مع المُقرض. يجب أن يكون لهذا الاتصال نوع من الوضع القانوني الذي يمكن توفيره للمعاملة مع الدليل ، مثل شهادة الزواج أو شهادة الميلاد أو أوراق التبني. على الرغم من وجود بعض الاستثناءات للعروسين الجدد الذين يدخلون العائلة ، يجب أن يكون لدى معظم المقرضين سجل حافل طويل الأمد لخيار الشراء هذا لتلقي الموافقة النهائية.
2. يجب ألا يكون للعقار رهن عقاري قائم.
هدية رأس المال غير ممكنة بموجب القواعد الحالية للولايات المتحدة عندما يكون هناك رهن عقاري على العقار. يجب سداد كامل الدين على المنزل قبل أن يتم استخدام هذا الخيار لنقل سند الملكية. قد يكون ذلك مشكلة بالنسبة لبعض الأسر التي لا تزال على بعد سنوات قليلة من دفع الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا. في هذه الحالة ، يجب بيع المنزل بالقيمة السوقية العادلة حتى يتم التحويل ، ما لم يقدم البائعون رقم السداد الذي قدمه المقرض.
إذا كان لديك متسع من الوقت لإكمال هذه المعاملة ، فيمكن لعائلتك إعادة تمويل الرهن العقاري لإضافة اسمك إلى عنوان المنزل. ثم ستقوم بتسديد المدفوعات أثناء إقامتك هناك لمدة 12-24 شهرًا القادمة. ثم يمكنك القيام بإعادة تمويل أخرى من شأنها أن تأخذ العنوان بعيدًا عن أفراد الأسرة الآخرين. سيكون هناك أيضًا خيار لاستخراج الأموال النقدية من الممتلكات باستخدام هذه الطريقة.
3. يجب أن تظل مؤهلاً للحصول على قرض عقاري بهبة ملكية.
حتى لو كانت هدية الأسهم كبيرة بما يكفي بحيث لا داعي للقلق بشأن الدفعة الأولى كمشتري ، فلا تزال هناك حاجة للتأهل للحصول على قرض عقاري تقليدي. إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك سيئة ، فقد لا يكون هناك ما يمكنك فعله في هذه المرحلة لفرض عملية البيع. يجب أن تعمل على زيادة درجة الائتمان الخاصة بك عن طريق إلغاء الديون ، أو إجراء المزيد من المدفوعات في الوقت المحدد ، أو انتظار الإفلاس الأخير لبدء الشيخوخة في تقريرك. يجب أن يعامل المقرضون الجميع على قدم المساواة عند التقدم للحصول على قرض ، بغض النظر عن مقدار ذلك.
4. هدية رأس المال يمكن أن تقلل من قيمة الممتلكات.
إذا كنت تمتلك عقارًا تبلغ قيمته 400 ألف دولار ، فهناك فرصة ممتازة لبيع المنازل الأخرى في منطقتك مقابل شيء مشابه. إن منح أفراد عائلتك خصمًا من خلال هدية رأس المال يمكن أن يساعد المقربين منك ، ولكنه قد يؤثر أيضًا على أسعار المنازل في جميع أنحاء الحي. يمكن أن يؤثر أيضًا على قيمة منزلك. على الرغم من أن هذا التأثير ضئيل ، إلا أن الخصم الحاد قد يتسبب في بعض المشاكل المالية للمعاملات المستقبلية في المنطقة.
يجب موازنة إيجابيات وسلبيات الهبة الرأسمالية بعناية لأنه قد تكون هناك العديد من مشكلات الميراث والمسائل القانونية والحالات الضريبية التي يجب مراعاتها في هذه المعاملة. إذا كنت تشتري منزل أحد الوالدين ، فيجب أن تفكر أيضًا في مشكلات القيمة مع أشقائك. اطلب دائمًا مشورة محامٍ محترف قبل إتمام صفقة كهذه لضمان عدم وجود مفاجآت غير سارة في انتظارك في نهاية السنة المالية.